🏠 한국형 지분형 모기지: 내 집 마련의 새로운 패러다임

✅ 개요

**지분형 모기지(Shared Equity Mortgage)**는 고가의 주택 가격과 소득 정체라는 이중 부담 속에서, 청년·신혼부부 등 실수요자의 주거 안정성을 높이기 위한 대안적 금융 모델입니다. 해외에서는 이미 시행 중이며, 한국에서도 "한국형 지분형 모기지" 도입 논의가 활발히 진행되고 있습니다.

---

📌 지분형 모기지란?

항목설명

🏷️ 정의	정부 또는 공공기관이 주택의 일부 지분을 보유하고, 나머지를 구매자가 소유하는 구조
🎯 목적	초기 자금 부담 완화 + 자가 소유 실현 유도
🔁 상환 방식	일반 대출과 달리 이자 상환 없이, 매각 시 수익·손실을 지분 비율로 공유

대출이 아닌 공동소유 개념으로 부담은 나누고 기회는 살리는 구조입니다.

---

🇰🇷 한국형 지분형 모기지: 추진 현황

📌 추진 배경

• 🏠 집값 급등으로 무주택자의 주택 구매 어려움 심화
• 📉 대출 규제(DTI·DSR)로 인한 자금 조달 제한
• 🏛️ 기존 정책 금융(보금자리론 등)의 실효성 저하

🏛️ 추진 일정 요약

시기	추진 내용
2023년	개념 정립 및 제도 설계 시작
2024년	시범 대상지·수요자 조사 및 제도 세부 설계 진행
2025년 6월	로드맵 공식 발표 예정

---

⚙️ 지분형 모기지 구조 예시

💡 수도권 10억 원 주택 기준 예시

구분	금액	비율
총 주택가액	1,000,000,000원	100%
개인 자본금	100,000,000원	10%
은행 대출	400,000,000원	40%
정부 지분 투자	500,000,000원	50%

💰 수익·손실 분배 시나리오

📈 집값 상승 (매각가 12억):
- 정부 몫: 6억 원 / 개인 몫: 6억 원 (지분 50:50)

📉 집값 하락 (매각가 8억):
- 손실 2억 원은 **정부가 먼저 부담**
- 개인 자본금은 **손실 없이 보호됨**

정부 지분은 후순위로 배치되어, 손실 발생 시 개인보다 먼저 부담합니다.

---

🧭 한국형 지분형 모기지 특징 정리

• 📉 초기 부담 완화: 자본금 10%만으로도 내 집 마련 가능
• 💵 이자 부담 없음: 월세 수준의 사용료만 납부 (약 2% 수준 예상)
• 🔄 지분 환매 가능: 이후 정부 지분 매입하여 완전 소유 가능
• 🛡️ 손실 방어 장치: 집값 하락 시 정부가 손실 우선 부담
• 🏠 실거주 요건 예상: 거주 기간 조건 및 전매 제한 포함 검토 중

---

🌍 해외 사례 비교

국가	제도명	정부 지분율	특징
🇬🇧 영국	Help to Buy	최대 40%	5년 무이자, 이후 저리 이용료 발생
🇺🇸 미국(캘리포니아)	Dream For All	최대 20%	지분 회수 방식, 판매 시 수익 공유
🇨🇦 캐나다	FTHBI	신규 10%, 기존 5%	25년 후 지분 상환, 무이자 지원

한국은 최대 50%까지 정부가 지분 투자하는 방식으로, 해외 대비 지원 폭이 큽니다.

---

⚖️ 장점 vs 단점 비교 표

구분	장점 ✅	단점 ⚠️
초기 비용	소액 자본으로 집 구매 가능	집값 상승 시 이익 공유 필요
부채 관리	가계부채 증가 없이 구매 가능	정부 부담 증가 가능성 존재
실수요자 보호	집값 하락 시 손실 우선 부담	소유권 공유에 대한 인식 장벽
주거 안정성	낮은 월세 수준으로 실거주 가능	제도 복잡성 및 행정 부담 발생

---

💬 여론 및 시장 반응

• 🙋 긍정 반응: “전세금 수준으로 집 살 수 있다면 기회다.”
• 🤔 부정 반응: “정부가 내 집 이익을 가져간다? 찜찜하다.”
• 🧑‍💼 전문가: “가계부채와 무주택 해소 모두 겨냥한 실험적 정책이다.”

심리적 저항과 실효성 간 균형 설계가 정책 안착의 핵심입니다.

---

🔮 실현 시나리오 예측

시나리오	설명
✅ 점진적 도입	청년·신혼부부 대상 시범사업 → 대상 확대 가능
❗ 전면 도입	10만 호 이상 공급시 파급력 큼, 재정 부담도 큼
⏳ 지연/유예	세제·제도 정비 미비 시 일정 지연 가능성 있음

---

📌 마무리: 지분형 모기지는 대출의 대안이 될 수 있을까?

지분형 모기지는 한국형 주택금융의 새로운 패러다임 전환 시도입니다. 대출이 아닌 공동투자 방식으로 무주택자의 내 집 마련을 돕고자 하며, 부채 없이도 내 집 마련이 가능하다는 점에서 주목받고 있습니다.

특히 집값 하락 시 정부가 먼저 손실을 부담하는 후순위 구조는 실수요자의 심리적 안정성을 높여줄 수 있습니다.

하지만 여전히 과제도 많습니다. 정부와 시장 모두 투명한 설계, 정교한 법 제도, 사회적 수용성 확보가 핵심 과제가 될 것입니다.